私は年収500万もいかない万年ヒラサラリーマンです。将来の老後が不安であったのと「金持ち父さん」の影響もあってか不動産投資をはじめました。
そこで関わった不動産投資の失敗談をここで述べていきます。営業トークに似たようなフレーズを聞いたら注意して下さい。今から始めようとお考えの人に参考になれば幸いです。
不動産投資の注意点その1
いきなり新築ワンルームマンションをすすめられる
なぜ、新築ワンルームマンションがいけないのか？
結論「高い」からです。
高いと何がいけないのか。
高額なローンを長期間組まないといけなくなり、その分収入が減ってしまい赤字経営になる確率が高くなります。
私の場合最初に買ったのは2500万クラスの新築ワンルームマンションです。
どの様な運用になっているかというとこのような感じです。
賃料68000円/月×12ヶ月=816000円
管理費11000円/月×12ヶ月=132000円
30年ローン（金利3%）96000円/月×12ヶ月=1152000円
固定資産税 46000円/年
年間総支出-514000円/年÷12ヶ月=-42833.333円/月
この様に新築ワンルームマンションは毎月4万円以上の赤字運用になる確率大です。
不動産投資の注意点その2
不動産投資は年金代わりになるといわれる
不動産屋の営業トークに不動産投資は年金代わりになると言われる事があります。実際私もそうでした。私自身が年金の足しにと考えて不動産投資を考えていたのですから、向こうからしたらカモがネギ背負って現れたと思ったでしょうね。
では、新築ワンルームマンションは年金代わりになるのでしょうか？
30歳から初めて60歳定年とします。
先程計算した通り年間514000円の赤字経営です。
いい様に言えば毎年514000円積立てるというのでしょうか。
積立金 514000×30年=15420000円
30年後得られる不動産収入
賃貸816000-管理費132000-固定資産税46000=638000円/年
638000÷12ヶ月=53166.667円
30年積立ると53000円程毎月貰えるようです。
でも、これって得なの？
では、いつから得になるか計算してみましょう。
15420000÷638000=24.16年
大体25年後ってところでしょうか。
85歳からお得って事ですね。
ただし、これは家賃が減らなければのはなしですからね。
今の不動産だと100年はもつといわれています。といっても築100年のマンションにあなたは住みたいですか？しかも新築当初の家賃で？
そんなのはあり得ないですよね。
普通家賃が安くなっていきますよね。
そして、古くなると修繕も必要ですよね。
大体管理修繕費という形で徴収されているのですが、新築から購入すると徐々に上がっていきます。修繕積立金が追いつかないからなんでしょうかね。
ここ10年くらいで私の物件の家賃は2000円程さがり管理費は2000円程上がりました。
実際問題お得なのは早くても25年後ってことになります。
人生100年時代ですが、お得になる時、はたして生きてるでしょうか？
不動産投資の注意点その3
不動産の価値はゼロにはなりませんと教えられる
不動産っていつまで持ってられるんだろうと思って不動産屋に問いかけたりします。
そうすると、不動産の価値はゼロにはならないですよってにこやかに教えられます。
確かにゼロにはならないんですゼロには。
不動産というものは建物と土地に値がついています。たとえ建物がなくとも土地には値がつくのでゼロにはならないと不動産屋はいっているのです。
こっちからしたらそんな事聞きたいんじゃねぇよ！
いつまで不動産経営できるのかってとこですよ
先程も話しましたが、不動産は100年もつと言われています。でも築100年のワンルームに住みたいかって聞かれると心理上「No!」ですよね。
理由なんて古いしとか、壊れそうとか、新しい方が設備いいしとか、広いしとか色々でてきますね。
不動産の売り時は私視点ですが築30年くらいでしょうか。遅くて築60年。
これ以上いくと買い手が見つからない可能性があります。
私の物件で約築10年ですが売値は1000万程です。これを見て分かる通り値段は激減です。売りで儲けるなんてのは限られた人だけです。そこら辺のサラリーマンが手に入れるなんてほぼ無いと私は思います。
更に悪く言えば売る時に書類手続きに100万ほどかかったりします。ですから築30〜60年で100万以上で売れればお金の持ち出し無しでラッキーくらいな気持ちでいた方が精神的にも楽です。
不動産投資の注意点その4
節税対策なりますよ
今となっては私は赤字経営の不動産が節税対策とは到底思いたくないです。
私の例ではこうです。
普段サラリーマンの給料から税金が払われています。そこから不動産の赤字分を引いて税金払い過ぎって事で還付金が返ってきます。
確かに損益通算な節税手法ではありますが、なんかおかしいと思うのは私だけ？
本来黒字経営で税金いっぱい払いたくないな〜と思うから節税対策するんではないのでしょうか？
還付金返ってくるのは嬉しいですけどそれ以上の赤字がある事を忘れてはいけません。
そして、営業マンから還付金これだけ返ってきますよ〜った最初に言われますが、次の年からはそんなにでませんから！
なぜなら、不動産買う時の諸経費分が節税として含まれているからです。次年度は諸経費なんて無いのでそんなにでません。減価償却費といわれる分だけです。しかも無限ではありません。耐用年数というのがあって大体47年です。だから47年後節税効果は無くなります。
まとめ
新築ワンルームマンションを考え無しに買うとろくな事がありません。お金の出費にはまだ部屋のクリーニングとか古い設備の交換、設備修理、空室対策、広告費など色々と出費がかかります。
全てを踏まえると長期間運用した割に損なのか得なのかわからない状態になります。むしろ損確率が高い気がします。
それでもやりたいという方は、まず黒字経営の出来る物件を買うことです。間違っても赤字経営の物件を買ってはいけません。黒字経営でも空室リスクが入ると赤字になる事が十分考えられます。気をつけましょう。
この記事は私の経験談を元に書いています。参考程度に見てもらえたらと思います。
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